ラスベガス不動産購入、及び売却に関して快適
な住まい探しのお手伝いを
ラスベガス不動産スペシャリスト山本ハル
が分かりやすくご案内致します。

山本ハル
ラスベガス商工会議所メンバー
日本の大学で工学部を専攻し、後に米国にて経営工学を学ぶ。米国企業にて、日本、米国、 ヨーロッパとトータル20年余り勤務後、再び米国へ。1999年ラスベガスに移住し現在に至る。

ラスベガス不動産のことなら
山本ハルまでお気軽にご相談下さい。

 

山本ハルのラスベガスBlog


謹賀新年

            新年明けましておめでとうございます。 
今年はこれから数年間の動向を決めると言いますか、方向性がより明確に分かる年だと思います。 米国及びヨーロッパ諸国の財政困難が大きくクローズアップされて迎えた新年ですが、これらの“問題“は景気と言われる経済の活性度が上がれば、無くなってしまう、“欠点ネガティブ探し“から来ていると思います。 過去数年間におきた歴史に残る巨大倒産及び再生、政府によるメガ級資金援助による再生等を経て、ずたずたになったと思われた米国経済ですがその基礎体力は思ったより落ちていない、十分再生に向けて希望が持てると言えると思います。
不動産業界も下がりすぎた市場が、Bottom Year(底打ちの年)になると予測されております。 だだSS(ショートセイル担保割れ物件 ) REOs(没収物件)は、これからも後数年は今までと同じペイスで放出され続けますので、急激な価格上昇も無いと思います。 不動産バブルの時に感じた、“異常だよこんなに急に上がり続けるのは“ の感覚を思い出します。 今はその逆が感じられます。 ”異常ですよ、15年も前の価格に戻り、また再建費用をも割り込む安い売値は“ と。 住む為の購入は考える余地は無いと思います。 Best Timingと言えます。 投資購入でも物件とロケイション をしっかり押さえ、3年以上のホールドが出来るのでしたらリスクを回避できていると思います。 今年も御質問は何時でも受け付けております。 宜しくお願いいたします。 You can do it. I can help. Hal

 更新日: 01/04/2012


漸く水位上昇!

ほっと一息、水位上昇!
株価暴落、不景気、続く災害、と悪いニュースが続いておりますが、明るいニュースもあります。 それも私たちにとって、とても大切なサザンネバダの水瓶、ミード湖(フーバーダムのあるところ)の水位が上がり始めたのです。 下がり続け昨年末に最低水準(フルの47%)を記録し“節水制限不可避”、と思われたのですが、自然の恵み(豊富なコロラド山脈の降雪 )の御蔭で今年に入り水位が上がり始め、来年7月には56%程度になると“予想”されています。 (因みに最大水量は1983年に記録しております)‘何だまだ半分強か“と思われますが、危機的状態を脱する意味で大きな意味があります。 我々も資源を大切にする観点からも、また水道料が行政的に高くされない為にも(本音?)節水に心がけましょう。 

さて最近住宅を購入された方から聞かれたことですが(この方は弊社ではなく他のオフィスをお使いでした)、Transaction charge(購入仲介手数料とでも訳しましょうか )なるもの取られた、($500だったそうですが)これは法律で決まっているのですか? これは沢山有ります不動産会社が独自に設定するもので、法的に定められたものではありません。 住宅購入で耳にしますのは$300~$500程です。 因みに弊社にはこのチャージはありませんので、バイヤーさん(購入者)は、不動産仲介手数料は全く無しで利用できます。 その費用が高いと見るか、無視できると費用と見るかは購入者の判断ですがね。 初めての方またベテランの方々、御質問ございましたら何時でもご連絡ください。 真摯にお返事させていただいております。
(新しくアップしました売り物件ご覧下さい。 このロケイションで、ほぼ完璧な状態、稀に見る裏にはの素晴らしさでこの価格。 稀に見る掘り出し物と言えます) 
You can do it. I can help. Hal



 更新日: 08/22/2011


恐るべき数字

             
現在市場にあります、全ての売り物件のミーディアン*(median)価格は$108K(=$108,000).  1990年のそれは$104K. これだけ見ますと、なに20年前の価格に近づいているのか、とびっくるされると思いますが、現実はもっと深刻です。 長い期間で景気動向をみますと、年率3%程度のインフレが妥当と思われますので、 その辺の物価上昇を考慮し現在の価格を基に、1990年の物価調整後の価格を計算しますと何と$59K程になります。 これはその当時の価格の57%に当たり、20年前の市場価格より何と 43%も安いことを意味します! この価格は約50年程前の価格に匹敵するとも言われております。 これは誰が見ても異常である事が分かります。 確かにこれは計算値で、数年前の不動産バブル時のように、1年で15~20%も上がりる事も有りましたし、また現時のように極端に下がることもあります。 今世紀中二度とないと思われる超過熱バブル. その崩壊が引き金となった大恐慌以来の危機的不況により、支払いが出来なく(及び故意に手放したケイスも含む)なり、“ショートセイルと没収物件”で溢れかえりその為、価格はここまで下がっているのに、未だに底値付近で上下しております。 安い物件は “ちょっとした車の価格帯” で不動産が手に入り、その安い価格帯の物件は取り合いになっております。 しかし上の価格帯の物件は、レントによる投資効果が安い物件より見劣りする為か、投資家の買いが今一で、この辺の物件はまだ少し下がると思われます。 不動産のみならずですが、短期間で大きく上がったものは、必ず下がり調整される。 現在ここまで “極端に下がっている” のに、いまだに価格が上がってこないのは、廉価の物件は売れるが(価格は底を打って上がり気味)、高めの物件が上の理由によりまだ下がり気味にあり、 “平均価格**” を引っ張りそのニュースが新聞、テレビ等で流され、全体がまだまだ下がってると思われているのでしょう。 ある時点で、何が引き金になるかは分かりませんが、今が買い時とばかり流れが変わると思います。 その前までに手を打つのが賢い買い方と言えます。 初めての方でも、ご質問等は何時でもお受けしております。 You can do it. I can help, Hal.

*Median=その価格を境に、それより安い及びそれより高い物件の数が同じとなる。
**Average(平均値 )は、安いも高いも状態も全て無視した、算術的計算値ですのでその価格が
一般価格とはいえませんので、ご注意です。



通訳業務の方も随時お受けしております。
 更新日: 05/02/2011


ショートセイル注意点

現在の不動産市場ははSS(ショートセイル)とREO(金融機関没収物件)中心市場になっている事には変わりありませんが、特に目立ちます問題点をご紹介いたします。現金買いの率が増え今では50%強までがキャッシュ購入になっておりますが、それでも半分はローンでの購入です。 SSの場合、抵当権所有者売却認可まで半年以上掛かるのはごく普通(一年に渡るケイスも有り)で、当初契約した価格が何ヶ月もたちますと周りで安い物件が売却されており、その為ローンの査定価格が購入金額に至らない、と言う現象があちこちで出ています。 これはどうしようもないことです。 時間の掛かるSSが故のリスクともいえます。 金融機関により区々ですが、査定価格に合わせてくれる場合もありますが、つっぱり合わせないケイスもあります。 こうなりますとローン金額が足りませんので、査定額と購入金額の差額を別途用意出来ませんと、購入出来ない事になります。 “SSs及び銀行物は安くてお得”なのですが(価格はバブル期の半額以下、時には1/3以下のケイスも)、前もって理解しておく“リスク/注意点”が数々存在します。 それが故常にお客様の視点から見て先手アドバイスをし、購入プロセスを ”座礁” することなく水先案内できる不動産仲介業者選びが、今までより一層重要となってると言えます。 ライセンス保有年数だけではなく、お客様満足度の高いエイジェント選びが、今までより大切になってきいるのはこの事からも言えます。
初めての方も安心して何時でも御相談ください。 常に本音で真摯対応を心がけております。
You can do it. I can help. Hal


通訳業務も随時お受けしております。
実績分野:
医療機関同行、訴訟/示談弁護士及び公認会計士面談、人事採用関連、クラスルーム及びフロアートレイニング(ダイビングを含む)同行通訳、各種ショーバックスステイジ技術通訳、一般会議通訳、コンベンションブース及び同行通訳、不動産同行通訳、州外及び海外同行通訳もお受けしております。

 更新日: 04/25/2011


日本の大災害とベガスの生き残り戦略

HOTEL/MOTELも生き残り戦略
記録上5番目に強いと言われる、今回の三陸沖地震及び津波で被害に遭われた方々、またそのご家族ご親戚の方々に、心からお悔やみ申し上げます。 何時かは分かりませんが、必ず忘れたころに来るのが天災と言われます。 “大自然の寝返り”  の前に人間が如何に無力であり、生かされている事を思い知らされております。 不動産においても、“この土地と住宅は自分のもの、所有している”、と言ったところでこの様な自然の力を目の辺りにしますと、“使わせてもらっている、地球から借りているんだな”と知らされ謙虚な気持ちにさせられます。
 さて、今回は目先を変えて大変なのは、個人住宅オーナーのみならず、大手モーテルレベルでも生き残りを掛けての変貌戦略のお話を少々。 モーテルと言いますと、ストリップより離れたところに安く泊まれるが売りで、短期から長期まで泊まれるものです。 そちらもスロー経済の煽りを受け宿泊客ががた減りし、死活問題化しその打開策として、”Hostel”  に変更しつつあります。国内外からbackpackを背負った旅行者達が好んで利用するタイプです。 好景気のころは、見向きもされなかった客層ですが、背に腹はかえられないではありませんが、既に何箇所もHostel化して、泊まり客を増やしております。 $30/night程度と廉価な設定です。 高級なお部屋ではなく、二人部屋が原則ですが、その家族的な雰囲気も喜ばれています。 この様にモーテル各社も、生き残りを掛けて変化しています。 変化に対応できなくなりますと、5月に閉鎖になりますサハラホテルではありませんが、淘汰されていくのでしょう。 不動産売買のご質問は、初めての方も何時でもご連絡ください。 
You can do it. I can help, Hal

(お仕事でもレジャーでも通訳の必要な方も、お気軽にご連絡ください。常時受け付けております)


 更新日: 04/05/2011


25%もが意図的放棄!


今月で第一4半期が終わりますが、25%,50%,75%この数字は何を意味すると思われますか?
住宅売買市場は完全にSSs(ショートセイル)とREOs(金融機関没収物件)なっているのは周知の事実です。 この二つのタイプで売り市場の約75%を占めております。それではこの50%は、と言いますと売買の約半分が現金で行われています。これは投資家が動き始めていることを意味します。 それでは前後しておりますが、最初の25%は何でしょうか? 実は金融機関没収物 (REOs)の約1/4もが、”Strategic foreclosures”(スートラティージックフォークロジヤー “ローン残高の有る不動産物権意図的放棄”とでも言いましょうか)と言われ、オーナーは経済的にはローンを払い続けることは出来るのですが、余りにも買値と現市場価格が乖離し、例えば将来20年かかつても買い値に戻らない、と判断した場合などに計算し今までの支払い及びその所有権を奪われても、違う物件を安く買ったほうが得であると判断し、意図的に払いを止め没収させるケイスです。 倫理的には色々議論がありますが、契約的には支払いが止まれば担保物件を取り上げられます。 勿論個人のクレジット(与信)への多大なる悪影響は確実で、更に債権者が将来不足部分を司法請求してくる可能性は否定できません。 現時点ではその辺は余り出ておりませんが、景気が回復し資産収入が上がってきた頃を待ち構えて、支払い請求裁判が目白押しになるとの専門家の予測もあります。 全てが良い、または悪い事は無いのがこの世の中です。 ひとつ確実に言えるのは、今は不動産を購入する時期としては今世紀二度と来ない絶好のタイミングであると言えます。 初めての方も何時でもご相談ください。 You can do it. I can help. Hal



尚日本語英語通訳の方も承っております。 いつでもご相談ください。
(通訳翻訳業ビジネスライセンス取得済み)

 更新日: 03/03/2011


新年明けましておめでとう御座います

“A Happy New Year!”  今年は兎年、多産で繁殖しやすく足が速くて躍動感があるため、豊穣や“生命力のシンボル”とされ、復活祭(イースター)のイースターバニー、幸運のお守りなどになっています。キャラクタターのバニーガールも、ウサギの生殖能力が高いことに由来するとか、長い歴史の中で培われた経験から出てきている謂れです。日々不景気風に煽られている拙宅には実感できませんが、今年は景気も足取り軽く向上する年とあって欲しいものです。期待しすぎですかね。                                さて先月オープンしました Cosmopolitan Hotelについて少々お話します。このホテルはとても珍しいところがあります。このホテルも良くあるケイスで最初のオーナーが破産し、債権銀行に没収されたのですが今までこの様な場合は、担保物件は没収され競売にて第三者に売られるのが一般的な流れですが、このホテルは債権銀行が工事を進め完成させた珍しいケイスです。大手カジノ系列に属さず過去の実績もない銀行による”素人経営“とも言え、所謂”延長拡大路線“は取れませんが、その反面過去の”シガラミ”に囚われない原点に戻った自由なビジネス戦略展開が期待できそうです。 ホテルカジノエンタテイメントビジネスの成功失敗は、“お客様と如何に満足できる関係を築けるかに懸かる”とシーザスパレスよりスカウトされた大物CEOは述べています。 日常生活において我々も共感出来るかと思います。 今年は何が“最大の成長を迎える”のでしょうかね? その辺の脈動を感じる方御教授ください。 こちらも不動産の極意をお教えします!本年も宜しく申し上げます。 初めての方も何時でもご相談ください。You can do it. I can help. Hal

更に、例年より御依頼のあります通訳翻訳関連(on-the-spot interpretation)も、優秀ななパートナーが加わり更に強化いたしました。 "Cirque de Solie" MGM系全てのショーや "Le Reve"(ウインリゾート)に於ける、テクニカルバックスステイジ同行、及び新人パフォーマー人事及びトレイニング、各種コンベンション、医療機関同行、弁護士との面談、住宅関連、商談一般等活躍しております。
こちらのご依頼も何時でもお受けいたしております。 直接こちらまでご連絡ください。 yamamotohal@hotmail.com
 更新日: 01/12/2011


厳しい取締り、其れも不景気の勢?


ラスベガスに住居が有りながら、他州ライセンスプレイトで運転されれいる方、可也おられると思いますが、お気を付けて下さい。今まではそれが分かっても、勧告程度で終わりましたが、これからは多大な罰金が課されます。その他の違反に関しても、今までより厳しく検挙されるようです。それもこれも今の経済を反映しているのです。税収が落ち込み、少しでもそれを補うべく警察官にも取り締まり強化の拍車が掛けられているのです。またHOA(Home owners association)の違反警告及び罰金も強化されてきています。新しい動きとして、HOAは町内会規則違反警告を無視した場合、“オーナーの許可無しに勝手に、改善を行い(ヤード、プール等に絡む問題が多い)、その費用を請求することが認められています”。それに罰金も加算され請求されます。HOA費用や罰金未払いが重なりますと、今度は物件に抵当権を付けてきますのでご注意です。ごみ収集費用及び下水も同じくです。(Clark Countyではゴミの出ない空き家でも、毎月の費用を払う義務が有ります。お気を付けてください)

ついでに、役所絡みの怖い話。固定資産税未払いが重なりますと、自動的に没収されるのはご存知の通りですが、最近の政令で(Clark County Code Title 11)、安全及び衛生上の問題が有るとされ、改善勧告期間に対応しませんと、1日$100(0->10日)、 $500(11日->30日), $1,000(31日-> 改善されるまで!)も罰金が課せられるのです!仮に2ヶ月間放置すると何と$41,000もの罰金となります!(計算値)

“警告書、単なる紙。そんなものほっとけば忘れられる”、などと鷹を括っておりますと、払うまで取れない高額な当権を付けられることになります。不景気からの税収の激減、至る所に影響が出ています。皆さん、対応は慎重に。初めての方でも質問はいつでも伺っております。
You can do it. I can help. Hal


 更新日: 08/28/2010


クレジットスコアーと不動産

クレジットスコアー? 日本では馴染みが薄いこの言葉は、米国では重要性な意味を持ちます。ローンには(住宅ローン、カーローン、家電品等々)色々有りますが、個人の持つクレジットスコアーにより、金利が変わり、最悪の場合はローン不可と言われる場合もあります。ローンのみならず、大手雇用者の多くは、採用の重要チェックポイントになっています。
今回は不動産的視点より、short sales(ショートセイル), foreclosures(抵当権没収), bankruptcy(自己破産)に焦点を合わせ見てみます。先ずショートセイル。売却額より負債残額の方が多い、担保割れでの売却を意味します。債権銀行に差額分を帳消しにしてもらい、売る遣り方です。“自分は一度もローン支払いの遅れも、滞納もなく売り切った。従って自分のクレジットスコアーは無傷”、と思われている方、御注意です。クレジット調査機関にはちゃんと、Partial payment(支払い不足決済)の記録が載ります。これは重大な債務不履行と見なされます。 Foreclosures(担保物権没収)になりますと、そのまま記録に残り、SSより点数への悪影響は大きいと言われます。自己破産には、基本的に全ての負債を帳消しにするChapter7と、数年掛けて返済するChapter13が有ります。C-7の場合でその記録の影響がなくなるまで10年、C-13の場合は7年程掛かると言われております。例えばこれら3つの事例のどれかが起こりますと、クレジットスコアーは確実に悪くなります(下がる)。しかし下がり方は一律ではなく幅が有ります。その人により違うのです。元々スコアーの余り良くない方は、下がりは少なく、優等生的点数を持っている方は、より大きく下がります。
例)支払い遅れ30日: 40-110points 90日: 70-135points
Foreclosure/SS: 85-160points Bankruptcy: 130-240points (参考値)
Cash richの方々(全て現金払い、ローンやカードの支払い無し)。このような方々はクレジットヒストリーも無い為、スコアーも出てこないのです。そうなりますとクレジットカードも作りにくくなります。カード社会の米国、郷に入れば郷に従うでは有りませんが、クレジットスコアー及び記録はとても大切です。3~4枚持ちきっちり支払っていくと、スコアー向上に役立ちます。詳細は必ず専門家に確認されてください。 不動産関連の質問は何時でも受け付けております。 You can do it. I can help. Your Realtor, Hal

 更新日: 07/22/2010


ラスベガス速報

最近特に売れている、脚光を浴びているものは? 当たり前ですが、特売セール品。 食料品、衣服、薬ジャンルは問わず。 ブランド品でなくても安ければゾロ製品の方が売れる。 お得感の高いバフェイ、特にローカル特別価格の有るレストラン。 ポーンショップ(質屋)、ダウンタウンのとある質屋には行列が出来ていました。 更にはやっているのは、専門学校。 採用難の時にはどこでも有る傾向として、新しい技能技術を身につけるべく生徒が増えている。 また履歴書書き講座なるものも盛況と聴きます。
早いもので今年も半年が終わり、後半に入りました。 購入者タックスクレジットも終わり、スローになるかと思われましたが、不動産市場も前述と全く同じで、ヴァリュー物件には複数のオファーが入り、取り合い状態は変わっておりません。 トータルで見て(物件状態、場所、価格など総合して)バリューが低いと思われる物件は、無視され、“適正価格”になるまで売れないのが現状です。 このデフレ気味(価格が下がる傾向)の時には何をすべきか? 明らかですよね。 Long term durable goods(長期に渡り使用する資材)を購入する事です。 個人レベルではその最たる例が不動産購入かと思います。 何時も真摯に対応させてもらっております。 初めての方でも、質問は何時で伺っております。 Knowledge is Power(知識は力)

 更新日: 06/27/2010


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