山本ハルのラスベガスBlog

クレジットスコアーと不動産

クレジットスコアー?　日本では馴染みが薄いこの言葉は、米国では重要性な意味を持ちます。ローンには（住宅ローン、カーローン、家電品等々）色々有りますが、個人の持つクレジットスコアーにより、金利が変わり、最悪の場合はローン不可と言われる場合もあります。ローンのみならず、大手雇用者の多くは、採用の重要チェックポイントになっています。
今回は不動産的視点より、short sales（ショートセイル）, foreclosures（抵当権没収）, bankruptcy（自己破産）に焦点を合わせ見てみます。先ずショートセイル。売却額より負債残額の方が多い、担保割れでの売却を意味します。債権銀行に差額分を帳消しにしてもらい、売る遣り方です。“自分は一度もローン支払いの遅れも、滞納もなく売り切った。従って自分のクレジットスコアーは無傷”、と思われている方、御注意です。クレジット調査機関にはちゃんと、Partial payment(支払い不足決済)の記録が載ります。これは重大な債務不履行と見なされます。 Foreclosures(担保物権没収)になりますと、そのまま記録に残り、SSより点数への悪影響は大きいと言われます。自己破産には、基本的に全ての負債を帳消しにするChapter7と、数年掛けて返済するChapter13が有ります。C-7の場合でその記録の影響がなくなるまで10年、C-13の場合は7年程掛かると言われております。例えばこれら３つの事例のどれかが起こりますと、クレジットスコアーは確実に悪くなります（下がる）。しかし下がり方は一律ではなく幅が有ります。その人により違うのです。元々スコアーの余り良くない方は、下がりは少なく、優等生的点数を持っている方は、より大きく下がります。
例）支払い遅れ30日: 40-110points 90日: 70-135points
Foreclosure/SS: 85-160points Bankruptcy: 130-240points　(参考値)
Cash richの方々（全て現金払い、ローンやカードの支払い無し）。このような方々はクレジットヒストリーも無い為、スコアーも出てこないのです。そうなりますとクレジットカードも作りにくくなります。カード社会の米国、郷に入れば郷に従うでは有りませんが、クレジットスコアー及び記録はとても大切です。3~4枚持ちきっちり支払っていくと、スコアー向上に役立ちます。詳細は必ず専門家に確認されてください。　不動産関連の質問は何時でも受け付けております。 You can do it. I can help. Your Realtor, Hal

　更新日： 07/22/2010

ラスベガス速報

最近特に売れている、脚光を浴びているものは？　当たり前ですが、特売セール品。　食料品、衣服、薬ジャンルは問わず。　ブランド品でなくても安ければゾロ製品の方が売れる。　お得感の高いバフェイ、特にローカル特別価格の有るレストラン。ポーンショップ（質屋）、ダウンタウンのとある質屋には行列が出来ていました。　更にはやっているのは、専門学校。　採用難の時にはどこでも有る傾向として、新しい技能技術を身につけるべく生徒が増えている。　また履歴書書き講座なるものも盛況と聴きます。
早いもので今年も半年が終わり、後半に入りました。　購入者タックスクレジットも終わり、スローになるかと思われましたが、不動産市場も前述と全く同じで、ヴァリュー物件には複数のオファーが入り、取り合い状態は変わっておりません。　トータルで見て（物件状態、場所、価格など総合して）バリューが低いと思われる物件は、無視され、“適正価格”になるまで売れないのが現状です。　このデフレ気味（価格が下がる傾向）の時には何をすべきか？　明らかですよね。　Long term durable goods(長期に渡り使用する資材)を購入する事です。　個人レベルではその最たる例が不動産購入かと思います。　何時も真摯に対応させてもらっております。　初めての方でも、質問は何時で伺っております。　Knowledge is Power(知識は力)

　更新日： 06/27/2010

景気と住宅ローン金利の関係

今回は景気とローン金利の関係についてお話します。よく耳にする事で、景気が上向き、株価が上がると、ローン金利も上がる、今後も大幅な上昇は無いにしても、少しずつ上がっていくでしょう、とは経済番組で時々聞きます。　どうして？　簡単にご説明します。住宅ローン（Mortgage loan rates）は米国国債（Treasury bonds = T-bonds）特に10年もの金利（ボンドの場合interest ratesとは言わずYieldsと言います）と連動しています。景気が悪く（ここ数年がそれ）株価が下がり低迷している時には、人間は安全を求めます。リーターンが少なくてもより安全で確実な投資にお金が流れます。一番安全な投資は、米国政府の債権です。確かに今ギリシャ、ポルトガルが債務不履行状態にありますが、北米に於いて、米国政府が潰れる可能性は極めて少ないと言えます。従って米国債権が順調に売れますので、安く売らなくてもいいのですが、景気が良くなり株価が上がり始めますと、投資効果がより良い株式にお金が流れ始め、リーターンが低く安定している（“安全だがつまらない“）債権が売れなくなります。それでは赤字経営の政府は、”国の運転資金”が入らなくなりますので、売り出し価格を下げる事になります。（yieldsが高くなる）そうなりますと、T-Bondsに連動している住宅ローン金利が上がる事になるのです。
景気が良くなりますと、悪性インフレが無くても物価は、少しづつ上がります。そうなりますとリターンが決まっており、其れも低めな国債の人気が下がりますので、より安く売り出すことになります。それがyieldsを押し上げ、ローン金利を上げる事になります。一般の消費財でも、国債でも同じです。経済原理って、面白いですね！売れなくなると安くなり、売れ始めると高くなる！
歴史に残る世界不況、雇用不安の真っ只中、この時期に人生で最大とも言える負債を抱える（ローンを組む）のは勇気の居る事です。しかしローンが組めるのでしたら、異常と言えるレベルまで下がった住宅価格を利用しない手は無いと思います。上の説明のように、今後ローン金利は必ず上がります。一般的な住宅ですと、今の金利と1年後の其れでは、5年支払い後で$5,000~$6,000ドルも差が出てくるとも言われております。　今有る人生は、これまでの自己の判断決定の結果であると言えるかも知れませんね。皆様の人生の、大きな決断である住宅購入のお手伝いさせて頂けたら、幸いかと存じます。ご質問ご相談には、率直に真摯に対応さえて頂いております。 You can do it. I can help. Hal

　更新日： 04/29/2010

ビルボードより人間宣伝マンが安い！

最近目に付く仕事に、“現代版サンドイッチマン” なるものがあります。　ファーストフードレストラン、電話やインターネット関係、コンピュータ修理等の宣伝看板を持ち、近くの交差点などでクルクル片手で見事に回したり、持って踊ったり、兎に角人目に付くように、 “人間ビルボード“ として立っております（踊っている？）この仕事が成り立つもの、実は今の経済を反映しております。　統計では13%とか言われているベガスの失業率も、時間カット組、諦めて就職活動を止めて人々を入れると23%とも言われる異常に高い失業率になるそうです。　ここまで来ますと、背に腹は変えられないではありませんが、どんな仕事でもせざるを得ません。最低賃金でしょうが、(今年7月より$7.25-保険有り-、$8.25-保険無し-に引き上げられますが)がんばって働いているのを目にします。ビジネスオーナとしては、好景気では誰もしなかった宣伝を安くしてもらえますし、 ”サンドイッチマン” としては、quick moneyを稼げるわけです。多分有り難いキャッシュ払いでしょう。景気の悪い中でも働く持ちがあれば、何とか稼げるものだと感じております。
不動産的に言えば、不景気の煽りを受け住宅没収になった方々には誠に気の毒ですが、その反面以前 “家なんか絶対買えない” 、と思っていた人々にはアメリカンドリーム達成の “天からの恵み” となっております。起こってしまった事は元に戻せません。　一度 “リセットボタン” を押し、後ろ（過去）を見る、バックミラ-は見ず、前向き姿勢で希望を持ち一歩一歩進んでいけば、必ずしや再びマイホームであろうが、バケイションホームであろうが、何であろうが持てるようになると確信しております。　今後政府プッシュも有り、ローンも数年で組め様になる筈です。 (Short saleの場合は、２年ぐらいで、OKになるとか聴いております）　
質問にはいつも真摯にお答えしております。電話でも、メイルでもご連絡下さい。
Knowledge is Power. You can do it. I can help. Hal

　更新日： 04/22/2010

この不景気こそプロの出番！

現在我々が遭遇している、今世紀中二度とないと言われる大不況経済は、プロとアマチアの違いを明確に分けていると言えます。　業種を問わず可も無く不可も無い程度のビジネス/サービスは、“好景気と言う追い風”が無い為前に進めなく、現状維持か、最悪座礁（倒産）してしまいます。　方やプロに操られるヨット(プロの経営者は)逆風でも“ジグザク走行にて前に進めます”。　同じ経済土俵で有りながら、連日連夜お客様が列をなして待つお店があれば、同じ業種でも閑古鳥が鳴くお店が有るのは周知の事実です。　何度か申してお要りますが、今はチャレンジするには絶好のチャンスです。 “Me too”（僕も私も真似した戦略）は上手く行かないと思いますが、お客様が必ずしや得と認めるバリューを提供できるのでしたら、これ程まで大きく飛躍できる時期は無いと思います。　景気の悪い時こそ、お客様の選択眼が研ぎ澄まされている時ですので、この時期が　“本物とイミテイション”　が識別され、本物がより大きく伸びるチャンスと言えます。　
不動産も然りで、月によりぶれは有りますが20%~35%が現金買いです。（多くは“プロの投資家達” 　バブル期に多く見られた、アマチュア投資家では有りません）　これは何を意味するかと言いますと、景気が悪い時が買いで有ることを証明しています。　価格はバブル期の半分以下(高級高層コンドですと1/3-1/4以下です)ですが、有る意味で“バブル期より買い競争は熾烈”とも言えます。　それ程安くなりなっています。　投資マインドを駆り立てる気は全く有りませんが、住む為の家を欲しい方に取り、この時期を逃す手は無いと確信できます。（期限付きですがtax creditもあります）　バリュー物件は売り出し価格で取れないのは当たり前になっています。　真摯なアドバイスにて、何時でも御相談を受け付けております。ご連絡ください。
yamamotohal@hotmail.comですと、確実にメイルをお受けできます。 Kowledge is Power. I can help. You can do it!!

　更新日： 03/29/2010

新築、実はお得な買い物！？

フォークロジャー（金融機関没収物件）、ショートセイル（ローン残高の方が多い売り物件）の話は聞き飽きたかもしれませんが、今年もこれらの物件が市場に出続けるのは、周知の事実です。専門家によりますと、放出は今年がピイーク。市場価格が最低レベルに来ているのは、皆さん御存知の通り。
この市場を踏まえながら、今回は　”Buyers 101”(購入者入門編)、見落とさないで”　と題し最近見られる投資家売り物件と、古くて新しい新築のお話を少々。　投資家がトラストセイル（没収後の現金競売）などで、状態の悪い物件を安くそのまま現金買いし、急いで修理し、”即入居可状態”　にして売り出している物件、及び高いと思われがちな新築も、最近の大幅なディスカウント、及び不動産取得諸費用への手厚い援助があり、トータルで見ますと投資家売り物件も、新築物件ももバユー的には可也良いものが有ります。　金融機関没収物件は、価格だけ見ますととても低くて良いのですが、修理掃除一切有りませんので、購入後に掛かる費用が、物件の状態広さにより1万ドルを優に超える事もあります。　
資金に余裕が有る方は、別としてそうでは無い場合は、購入後“頭痛の種“になりうります。　ここで見方を変えますと、表面の価格が僅かに高目であっても、購入後の手直しが少ない物件は、　”修理代もローンに組み込まれている”　と見る事も出来ます。　月々のローンのアップ分は極僅かです。　
購入後余剰資金がタイトな方々には、　“修理手直し組み込みローン”　と見れば、税制控除も増える　“納得ハイバリューの買い物”　となります。　
何かを買う際、家、車、家具、保険何であろうが、価格はトータルバリューを計る尺度の一つに過ぎません。安くてもバリュー価値の低いものは、　”安物買いの銭失い”　と言われるように、　得策では有りません。　
常時ご相談はお受けしております。　詳しくはご連絡ください。　Knowledge is Power!!

　更新日： 02/26/2010

2010 Happy New Year

新年おめでとう御座います。
昨年は未だに続く悪性不景気に対応すべく、経済システム全体が激しく“調整”した年と言えます。大型倒産、レイオフ、就労時間カット、事業拡張中止及び延期などは、それらの具体例と言えます。　今年もその流れは変わりませんが、一ついえるのは大きな“経済のペンヂュラム（振り子）”が最下点を通過した事です。　経済は“マンモスタンカー”のようにターンも停止も機敏に出来ず、曲がるのも停止線も、オバーシュートしてしまいます。　今年はその行き過ぎたペンヂュラムが、戻る年になると思います。　と云う事は、何の業種に於いてもチャレンジ（計算されたリスクの基に、新規または拡大戦略を取る）には最高の年になるといえます。　時々、“こんな時期にお店開けるなんて、何を考えてるのかね”とか聞きますが、それは逆で、経済の振り子がオーバーシュートしている、この時期だからこそ正解なのです。　全米最大規模のCityCenterも、良い時期にオープンしたと言えます。　これからは必ず良くなるのですから。　（売り高層コンドは問題を抱えていると言える）

不動産も然りです（商業物件は1-2年後にずれる）　今年中新たに、3.5-4百万件の金融機関没収物件が出ると、予想されています。その予想及び、不満足な政策効果を鑑みますと、政府が新たなる経済刺激及び、家屋没収抑制政策を打ち出すのは明らかです。
ご存知かもしれませんが、ベガスに於いて地域により物件不足（バリュー物件に限る）が起こっております。　以前も述べましたが、今年半ばまでの購入が正解でしょう。　特に今年はチャレンジをするには、絶好の年となると思います。　

“ベスト”は過ぎ去って初めて分ります。株価じゃありませんが、ベストで売買出来たら、それは“偶然”でしょう。　しかし“ベター”は予想できます。確実にこれから来る一年でしょう。　例えで云いますと、　“バックミラーに映ってからでは誰でも分ります。　しかしそれでは”美味しいタイミング”は逃しています。　ご質問、ご相談、売買（特に新築）のお話は何時でも伺っております。　
メイルでも、電話でもご都合の良い方でご連絡下さい。　
今年も真摯に、本音ベイスにてお世話させていただく心算です。　貴方のベガスの不動産エイジェント、ハル。　You can do it. I can help. Hal

　更新日： 01/08/2010

2009年最終ブログ

CityCenterがついにオープンとなりました。ホテル、カジノ、レストラン、リテイル等営業が始まっております。高級リテイルショップの"クリスタル"は、全てのテナントがオープン状態になるには、まだ暫く時間が掛かりそうです。前回のブログにて説明いたしましたが、売りのコンドは来年1-3月に掛けてクローズする予定ですが、市場価格の極端な下落に伴い、買い手集団訴訟などの問題が有り、スムーズにクロージングが進まないかもしれません。　既に契約破棄の動きも出ていると聞きます。　そうですよね、例えばこれから１０年経っても、買った価格にはたぶん戻らない状態では、現金での購入としてもかなり割高の組合費、固定資産税を払い続けるとしますと、手付金を失ったも止めた方が得、との計算が出来るわけです。　これは投資目的の方々のお話で、お金は全く問題では無い方は、何の心配も無いと思いますので。
　メディアで大々的に取り上げられ、打ち上げ花火、セリブ及び大物招客等導入で、予想より高い利用客を獲得していると聞きますが、既存客の　”取り合い”　も起こりストリップホテルへの長期的影響が懸念されております。　新規のハイエンド（高級富裕層）がきてくれればいいのですが、それ程では無い場合、利用率を上げる為には価格を下げざると得ません。　そうなりますと、既存のホテル客を奪う事になります。　今後どこまで高級イメイジハイエンド価格で踏ん張れるかで、このプロジェクト、CityCenter,の将来が左右される様にに思えます。　見るのはただです。皆さんも来られたら、是非無料ツアーをなさっては如何ですか？（殆どがバレイパーキングですので、びっくりなさらないように）
　さて高級マーケットはそれくらいにして、庶民のマーケットの総括（ちょっと硬いかな？）を少々。今年は2006年(不動産バブル崩壊初年度)以来最大の販売件数を達成しています。　それだけ聞きますと、不動産価格全体が上がってきているように思えますが、ここに今までの市場とは異なった現象が起きております。　売れると価格が上がる、（需要と供給の法則）これは真理です。　しかし今売れているのは、殆どがDistressed properties(没収物及びshort sale*)なのです。それは何を意味するかと言いますと、価格が地域によっては、10年前より下がっている現実を見れば分りやすいのですが、極端に安くなり捨て値と思われる価格買われいるからです。　

そして未だにゆっくりにはなりましたが、少しずつ全体価格が下がっております。これは買い手から見て　"バリュー"　を感じない物件には、安くてもオファーが入らない事を意味します。　金融機関はある期間売れませんと、機械的に価格を下げます。　それが全体の価格を押し下げている理由です。　来年度は3.5-4百万件の没収物件が売り出されると予想されています。　これでピークは終わります。　政府の不動産没収抑制政策、経済刺激政策が今後も出されるのは明らかですし、政策が効き始めるには時間が掛かります。　その辺を鑑みますと、バリューの高い物権を焦らずに買えるのは、来年2010の半ばまかと思います。　乱暴な言い方をしますと、現在の価格は安くなりすぎています。　世界経済全体がが悪いので、人々の心がネガティブになっているが故　"心理的にまた高い"　とか、まだ待とうとかの "wait and see"　マインドがより価格低下に拍車を掛けています。　しかし一旦心理的ストッパーが取れますと、高級から庶民派マーケット全てに於いて買いが活発になるのは、どう見ても明らかです。　
　住む為の住宅の購入でしたら、今は　 "almost no risk" のベストタイミングかと思います。　投資目的でも、将来の価格低下リスクの可能性が殆ど無い、"golden opportunity"　といえます。　但し不動産は、１にロケイション( 場所の事）)、２にロケイション、３にもロケイションと言います。　その辺を考慮して購入していけば、投資リスクは殆ど無しで進められと思います。　特に日本円をお持ち方は、円高、不動産価格の低迷による　"double dipping"　（両方良いどこ取りが出来ます）。　"Best" は過ぎ去って初めて分ります。　”あの時だったんだよな～” て。　 "Better"　は計算できます。　これからの半年+が　”計算された打って出る時期”　と言えます。
最近新築のバリューが高まっています。　結局得かな。。紙面の関係でここまでにしますが、詳細はご連絡下さい。　No risk, no gain. Let's take a calculated risk. You can do it. I can help.
質問は何時でも真摯にお答えしております

　更新日： 12/24/2009

City Center Updates

話題になっています、CityCenter(CC)の最新情報です。
新聞テレビなどで取り上げられていように、ホテル、カジノ、レストラン、ショピング街は12月中に全て一度ではありませんが、オープンしていく予定です。世界中からハイローラー招待客を中心に、著名な人々がオープニングにやって来られるとの事で、待ち遠しい限りです。従業員の採用もほぼ終わり、どこのホテルでも、トレイイニングのスケジュウリングで追われています。
さて、昨今コンドホテル、またはカジノ無しのコンドユニットの購入契約と、売り手MGMサイドの軋轢ともいえる、問題点が具現化しております。　Mandarin Hotelが来年1月, Veerが2月、 Vdaraが3月予定でクローズする予定です。（所有権が売り手から、買い手に移る事を意味する）　予定では今年年末までのクローズになったおりましたが、数ヶ月ずれ込んでおります。新聞等で発表されましたように、前例の無い申し出でとして、売り手は30%のプライスダウンをオファーし、また購入契約しているホテルユニットの変更も、オプションとして提示しております。　なぜここまで売り手が譲歩しているか？　それは、購入者がサインした2年前と比べ、市場価格が極端に下がり、契約時の価格には、現在の査定価格が到底至らないことが明らかになってきているからです。　ここまで下がるとは、誰も予想はできなかったとはいえ、当時の異常さを感じ、鋭い触感を持つ不動産エイジェントの助言を聞き、手を出さなかった人たちも多く居るのも事実です。　既に個別で契約者が訴訟に入っていますが、もっと大きな集団訴訟(class action law suit)にいたる可能性も十分あります。新聞テレビ等の記事によりますと、”契約時の約半分の価格ならローンが組める”　レベルまで市場価格が下がっております。　現金に余裕があり、後10年でもローンの支払い、毎月の組合費、固定資産税なに何の問題も無い方々は別として、短期での投資マインドでの購入者は、かなりシナリオが違ってきていると言えます。　トランプタワーでも多く出ていますように、手付金を失っても、契約を破棄していて方が出てくるでしょう。　投資にリスクは付き物です。　これ以上損害大きくしない決断も大切かといえます。
Knowledge is Power. Information is Vital. 何時でもご相談ください。Hal

　更新日： 10/12/2009

業者（サービス及びコントラクタ）選び

今回は、最近相談されるクレイム絡みのお話をいたします。
先ず多いのは、最近買った物件の修理、または現在住む家の手直し、及びリフォームに於けるコントラクターとのトラブルです。　修理またはリフォーム終了後、最初に合意した内容と違う。　いろいろな理由をあげられ、当初合意費用より可也余計に払った。　何時までに仕上げる、との約束をしたのにも係わらず、その2倍以上時間が掛かり、まだ終わっていない。　終わったと云っているが、所々に不具合があり、完了していない。　これらの苦情は枚挙に暇がありません。　私はコントラクターではあり居ませんので、詳しくは言及できませんが、お話を伺いますと、仕事を頼まれ方にも不注意が有る場合があります。　先ず使うコントラクターがきっちりビジネスライセンス、及びコントラクターライセンスを取得しているかの確認の怠たり。　これが多いですね。　先ず許可ライセンスを持たない営業は、所謂　”もぐり営業”　で違法です。　タクシーで云いますと、所謂　”白タク”　と同じになります。　知っています沢山ありますよ、実際のところ。　何も無ければ問題は無いのですが、一旦問題が発生した時に保障がない場合が多いのです。　大きな仕事でのトラブルになりますと、訴訟にもなりますが、それに勝つたところで相手に賠償能力が無ければ、どうしようもありません。　無いところからは取れないとなります。　また、最初の時点で合意事項を文章にしていない。　これも多いのです。　言葉での合意は、残りませんし、誤解もありますし、また人間は　”自分に都合よく忘れる動物”　ですので必ず文章で残すようにしましょう。　更に驚くべき事ですが、　費用の100%を先払いされる方がおられます。　ホテルカジノ大手建設でも、このような事は有り得ません。　工期プロセスを節目節目で分けて、その完了を確認してその部分を払っていきます。　個人ですとそんなに細かくは出来ないにしても、当初費用の20%,程度を払い、その後仕事の進行に従い2～3度に分けて払って行くのが合理的かと思います。
　コントラクターのみならず、サービスを買う場合は（チケット購入から、諸々の手配、全て）相手が正規にビジネスライセンスを得て営業しているのかの確認はとても大切です。　上場企業の場合は、先ず　”もぐり”　営業は無いでしょうが（失うものが多すぎるので、その辺はきっちりしている）
”電話、イーメイルの連絡先だけで、営業所住所明記無し(Red Flag!)”、良く分らないプリント媒体、及びインターネット等では宣伝するが、物理的実態がはっきりしない業者は避けた方が無難かと思えます。　
兎に角、日本でもそうですが、特に米国に於いて初めて使う業者（サービスの内容、金額の大きさを問わず）には、ビジネスライセンス番号と、そのビジネス登録名を尋ねる。　修理等をする業者には、ビジネスライセンス番号の他に、Nevada contractor's license番号を尋ねる習慣を付けると良いと思います。　役所のサイトに入れば、PC上で簡単に確認できますので。　もう一つ大切なのは、将来の為に必ず領収書をもらう事です。
我々不動産業者も同じです。　不動産仲介ライセンス(Nevada Real Estate License)　を持っているのは当然ですが、Realtor(R)と名乗るには、こちらの不動産組合　 "Greater Las Vegas Association of Realtor(R)"　に所属する必要があります。　リアルターのみが、全ての売買物件を閲覧できる、”MLS system”　を使う事が許されています。
いずれにしても、ライセンス番号を教えて欲しい、とのリクエストを快く受けない業者は、そこで　 "Red Flag" (危険信号)と言っても過言ではありませんね。　自分の身は自分で守る、ではありませんが、当然の質問を当然にしてゆく習慣をつけましょう。　It will go a long way for you!!!!(行く行く皆さんの身を守る事になります)
Kowledte is Power. You can do it. I can help.　
初めての方も、いつでもご相談下さい。　Hal

　更新日： 09/29/2009

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