山本ハルのラスベガスBlog

今回は大家さんにアドバイス

レントを考えられている方、または既にレントに出されている大家さんにも役立つ One Point 情報。　思った値段では売れないので、何年間はレントで凌ごうと、レントに出している方が多い昨今、ちょっと問題になっている事があります。　先ずはHOA(Home Owner's Association)の規則絡みます。　購入したときは、オーナーが住んでいたので問題なかったのですが、レントに出すとなると、規則で借家使用がNGになっている事が在るからです。　また、購入したときはOKでも、その後規則が変わりNGのケース
も出ています。　”どうせ分らないから、だまてんで”、とは良く訊くお答えですが、それは何事でもそうでしょうが、見つかった時は（殆どは近所の苦情通報による）警告、罰金となります。　最悪は裁判所による、行政執行命令にまで進む可能性があるので、ご注意です。
もう一つのポイントは、よく忘れがちなのですが、災害保険絡みです。　ローンが在る方は必ず、無い方も安全の為に殆どの方が加入している、所謂住宅保険です。　その中に、Owner Occupied（所有者が住む場合）と For rent（借家使用）との明記が在るのです。　これを正しく変えておきませんと、万が一火災、水害（トイレ、バスタブ、プラミングなどが原因。　洪水によるダメイジでは在りません）などが　
発生した場合、上に述べた情報が正しくありませんと、保険が適用になりません。小額でしたら、個人負担でも何とかなるでしょうが、火災などでしたら、”家は消滅し、ローンだけ残った、なんて事も起こりうります。　もし災害保険が個人使用のままで、貸されているのでしたら、なるべく早く対応されてください。　皆さんに役に立てればと思い、書いております。
また、可也安心度の高い Property Management Company（何度も利用、お客様評価良し）も見つけております。　ご入用の方は、お知れせ下さい。　質問等はいつも受け付けておりますので、ご連絡ください。

　

　更新日： 10/03/2008

フォークロージャー（債権者没収）とレンター（借家人）

相変わらず、フォークロージャー物件が、売り市場の半分を占めております。　実際のクロージング数（所有権が変わった事を意味する）をひろっても、約半分は没収物件です。　この状況は来年2009年末まで続く、と言われていますが、最近目立ってきた問題があります。　それは、レント（借家）をしている方が、突然立ち退きを余儀なくされている現実です。　在る日突然正面ドアに、　”何時何時までに、立ち退きを命令する”　なる裁判所命令書が張られ、何がどうなっているのか分らず、私に　”パニック電話”　がかかるケイスが、既に何回か発生しております。　どうしてそのような事になるのか？　先ずは、貸主（管理会社を使っても、貸主=オーナー）の、不動産ローンの支払いが、滞っていることに起因します。　貸し手銀行にもよりますが、遅くとも３度目の支払いが飛んだ途端に、NOD(債務不履行通知）がオーナーに通知され、そのまま不払いを続けますと、次は管財人により売却（trustee's saleと言います）に至ります。　その後、銀行没収物件として、市場に出る訳ですが、その暫く前に、Eviction notice(立ち退き命令書）が出され、中に居る人は、持ち主、レンター、違法占有者
に係わらず、強制的に追い出される事になります。　それでは、借家人の権利はどうなるのか？　１年分払っちゃった！、保証金（こちらは少なく１ヶ月分程度ですが）は戻るの？、　予定外強制引越に係わる費用は大家が払う？、などなど。　残念ながら現在の法律では、これらの事例からテナント（借家人）を守る規程が無いのです。　残された方法は、オーナーを訴訟するしかありません。　しかしローンも払えない状態ですから、”無い袖は触れない”　で逃げられる可能性大です。　これらの事例も社会問題化しており、来年にはテナントにも、債務不履行通知書発行を知らせる、及び立ち退き期間は、最低60日の猶予を与える、などの立法措置が議論されています。　果たしてそうなるかどうかは、分りませんが。　
兎に角現在レントされている方は、突然立ち退き要求書が張られる前に、その借家物件が債務不履行状態である事実を知り、早めにアクションを取るしかありません。　ご心配な方は、当方でお調べしますので、ご連絡ください。　勿論それらの情報は公表しませんので、ご安心を。　ご連絡派御電話でも、メイルでも構いません。　いつでもどうぞ。

　更新日： 09/04/2008

2008年第２四半期

今年ももはやセカンドクオータ最後の月になりました。　一年の半分が過ぎようとしているわけです。　原油は今だに上がり続け、石油関連製品、食品も数十パーセント台で上がり、航空機産業の燃費の悪いジェットはもう飛ばさない、と言った大胆な合理化（決定済み）、米国自動車産業の大型車から小型車への大きな変換（大型車`プラント閉鎖決定）。　また失業率の上昇、インフレ懸念と、景気後退といった難しい問題を抱える今日この頃のアメリカ経済です。　どちらがなるかは分りませんが、この状態だからこそ、新大統領の手腕が問われ、またそれを発揮するには、もってこいの ”問題山積”　の時期ともいえます。　
この状態の中で、低迷を続ける不動産市場に光明が見えてきています。　先月及び先々月は、昨年(2007)より多くの物件が売れております。　このペイスで行きますと、昨年より可也セールスアップとなるのは明らかです。　確かに売れている物件の半分は、銀行没収物件ですが（昨年及び一昨年は銀行物件も動きが悪かった）、市場（バイヤー達）がバリューを感じるところまで、価格が下がっている証明です。（３－５年前の価格まで下がっている）
ここで注目すべき点は、”この景気が燻っている、あまり良くない経済の中で買いの数が増えて来ている”　事です。　不動産市場においても今はまだ、ネガティブな悪いニュースばかりです。　しかし市場の傾向を示す　”ペンヂュラム（振り子）”　は確実に上向いてきている事を示しております。　今なのです、上向きがニュースになる前のこの時期に、購入するのが上手な買い方です。　マスメディアが話し出し、誰もが話すようになったときには、既に売り手が　”強気”　になっておりよいディールが手に難くなるからです。　（Buyers Market -> Sellers Market）
今後もデイタに基づいた情報を提供していく心算です。私のウエブサイトのデイタが、アップデイトされていない点、お詫び申し上げます。　テクニカルな理由により、遅れ遅れになっております。　お詫び申し上げます。
ご質問はいつでも個別に受け付けております。　いつでもお聞きください。　最近は日本からの問い合わせが多くなっております。　他州に居ても、日本に居ても安心して売却も出来ますので、いつでもご連絡ください。

　更新日： 06/10/2008

話題の銀行没収物件

最近話題の金融機関没収物件（foreclosed propertiesや専門家にはREOsと言われる）物件に関する問い合わせが増えており、今回は具体的にお話いたします。没収プロセスが始まり数ヶ月後に、Trustee saleなるものにて債権者（金融機関が殆ど）所有になります。一般の売り物件との違いから説明いたします。１．先ずAs-is/Where-is,そのまま在るがままの状態で、売り手による修理一切無し（可也ひどい状態ですと、ローン査定価格が契約価格に達しませんので、要注意）。２．物件状態告知一切無し。３．購入後に発生または、発覚した問題点に関し一切関知せず責任も無し。４．売り手の意思にて一方的に署名後でも契約書を破棄可能。（1-4までは、corporate addendumなるものに書かれており、買い手はそれに了解署名をして進む。逆に言えば、それに合意無しではオファーも受け付けません）５．“指定金融機関”によるpre-approval(ローンの仮承認)を求める場合が多い。これは審査がより厳しい為と思われる。６．特に問題になるのが、クロージングまでの時間が多くかかることが良くあることです。。
個人一般売り物件ですと30-40日でクローズするのが普通ですが、REOの場合売り手によっては、複数月かかるケイスもあります。　また購入過程全てにおいて、“売り手サイドのペース、ルール”で進められるのが大きく違う点でもあります。これらの点を理解し、折込済みで進めるのが失敗しないポイントかと思います。補足ですが、キャッシュ（現金）での購入者は、現金が即払える証明（銀行残高証明書など）の提出が求められます。　余剰資金がある方には、またとないチャンスかと思います。
まだまだ市場に出続ける価格的に頗る魅力的REOs。　RiskとChanceは表裏一体。チャンスと見る方ご連絡ください。　責任感で云えばこの人あり、と言われる当方にご連絡ください。　丁寧にご指導いたします。　そういう私も今”宝探し”をしております。　一緒に探しませんか？　 Hal　702-743-2116(日本語ライン）

　更新日： 02/16/2008

2008年本年も宜しく！

皆さん、明けましておめでとうございます。　本年もお付き合い、宜しく申し上げます。　New year's resolutions（今年の達成目標）は立てられましたか？　一年は長い、”まあぼちぼち”　やればいい、などと思いっておりますと、あっという間に半年が過ぎ、もう年末アー時間が無い、なんてことになりますので、一歩一歩達成に向けて毎日努力前進するしかないですね。　これは自分に言い聞かせております。
今年は政治的に云えば、大きな大統領選挙があります。　女性または、ノンホワイトの大統領が実現しますでしょうか。　皆さんの予想は如何ですか？　メイルででも、こっそり私に”投票”してみて下さい。　
経済的には、ドル安、原油高と、国内景気後退が懸念されている中、このままですと不動産市場もそこを打つには、今年一杯かかる可能性も出てきております。　
しかし、リスクとチャンスは一心同体、まるでコインの表と裏の関係と思います。　今はリスクが表に出てますが、裏返りますと、チャンスなのです。　裏返る少し前に手を打つのが最高のやり方ですね。　いつもそうですが、誰が新大統領になろうと、特に初年度は功績を挙げるうえでも、経済政策への梃入れ、国際政治それぞれにおいて、積極的に手を打ってきます。　そのことを考えますと、購入は今年中にが良い理由が見えてきますね。　

さて具体的お話ですが、これは今年2008年の遅くても２月末までのチャンスですが、世界的に有名な Trump Towerのペントハウスフロアーにて、事情により購入契約している物件を,お譲りすることができます。　売主さん、この物件で儲ける気は在りませんので、原価で買うことが出来ます。　詳細は文章では難しいので、ご連絡ください。　私のリスト欄もご参照ください。
本年もどうぞ宜しく申し上げます。
ハル(Hal Yamamoto)

　更新日： 01/09/2008

もう直ぐ2008年

今年2007年も残り僅かになりました。　
不動産的に云えば、2005年後半より始まりました価格調整の3年目が終わり、4年目に入る年でも在ります。また来年の一番大きなイベントとしては、米国大統領選挙。　リセッション(景気後退)が見え隠れする国内経済、混乱を続ける中東問題と、それに敏感に反応している原油の高騰、”落し所”(Face saving ending?)　が未だに見えないイラク戦争、などなど。　これらのメジャーな問題の"方向性"が、特に大統領選挙絡みで見えてくるのがが来年、2008年かと思います。　またドル安に後押しされた、外貨による米国市場への投資も経済に、ある意味の"刺激"を与えると思います。
このように眺めてみますと、結構興味深く観察できてくるのですが、現在不動産を売りに出されている方々の多くの方は、思うように売れなくて困って折られるのではないでしょうか？　
来年はどうか？といつも訊かれております。　私としても、将来が見通せる"クリスタルボール"　が欲しいところですが、現実論として増え続ける銀行差し押さえ物件が活発に売れ始め（今はこれらも売れ行きも今一）、またその供給がスローダウン始める事が必要とおもいます。
一説によりますと、2008年には全米レベルで、1MIL（百万件）のローンの金利が大幅にアップするのは、統計的に明らかです。　その全てが抵当権没収銀行所有にはなりませんが、可也の物件が銀行に手放されると思われます。　ただし前回述べました、政府による投資家を除く人々への救済措置や、更なる金融緩和(FRB)、ドル安よる外貨での買い(銀行所有物件を、一般市場で１件づつ売るのでは無く、まとめてファンド化しての売却等)が始まりますと、一挙に買い機運が出てくると思われます。　
株式市場もそうですが、現実のデイタは大切ですがそれは厭くまで自分の行動を　"正当化"　する手段の一つである、それが私の持論の一つです。　デイタはとても大切だが全てではない。　人間は最後は　”感”　とか、”機運”　とか、”周りの状況意見”　等々で判断することが多分にあると思っております。
それを踏まえますと、来年はしっかり市場を見ていかないと、買いたい人は稀に見る最高の買いの機会を逃すかもしれません。　ニュースとか、人々が、”これからは買いだ”、と言い始める前が上手い買い方ですね。
詳細はご連絡ください。　YOu can do it. I can help.
山本ハル（Hal Yamamoto)　　

　更新日： 12/29/2007

サブプライムローン関連速報

本日米国で発表されました（１１月２日2007年）不動産関連ニュースの中で、大きなインパクトを与えるものが有りますので、手短にお伝えします。
財務省ポールソン氏の発表によりますと、政府は来年フルペイメント（ローンスタート時の安い金利や低い支払額期間が終わった後に来る、満額の支払い）に変わる、サブプライムローン（クレジットスコアーが余り良くない人向けの、金利がある期間を過ぎると、大きく上がるタイプのローン）の金利のリセットを凍結する、と発表しました。　
来年2008年中に約2Billion（20億ドル)のサブプライムローンが満額支払いに変わると言われいる中、その全てが債務不履行になるとはいえないにしても、このままにしておきますと益々抵当権没収銀行差し押さえ物件が増え、経済全体に影響し Recession(景気後退）に陥る懸念が出てきているので、政府として放置できなくなり、この法案が出てきております。　詳細はこれかですが議会で可決しますと、１．持ち主が住んでいる物件である事。　２．支払い経歴が良く、今後も金利が上がらなければ、支払い可能である事。　３．投資用物件ではないこと。など等条件はこれから煮詰められますが、5-8年間に渡り金利の凍結になる可能性があります。
投資家にとっては、投資効果が下がり嫌なことですが、ローンを抱えているオーナにとっては朗報といえます。来年も更に増えて来ると思われた、銀行没収物件の供給にブレーキがかかりそうで、売り物件供給が少しづつ減りますと価格の下落も止まります。　1990年代の不動産恐慌と、銀行の倒産があったときも、政府の梃子入れを境に流れが変わりました。　今回も同じシナリオで推移するように思われます。
この発表と、過去の経験から推論しますと、益々来年が価格の底値といえます。
危険の後にはチャンスあり、といいます。　買うのを待っておられた方、来年中がもっとも良い買いの時期と思われます。　質問が有りましたいつでもご連絡を。　

　更新日： 12/03/2007

他州または外国に居ながら売れますか？

今回は時々聞かれます質問の一つの、売却に関してお話します。　投資家さん、または転勤等でこちらベガスには住んでおらず、他州または、日本に居ながらこちらの物件を売却できるかどうかの質問です。　
お答えは、Yes、です。　市場に売り出す契約書等はメイル、ファックス等で遣り取りできます。　上市後のオファーの遣り取りもファックスで出来ます。　市場に売りに出していることを、”Listingされている”と言いますが、リスティングから首尾よく契約に至り、所有権が買主さんに移るまで、長い場合は一年程かかる場合も有り（短い場合は、数ヶ月）、その間は、物件に問題が発生していないか、もし何かあった場合は、直ぐに連絡対処するのが、契約している不動産エイジェントの役割の一つになります。　その辺をきちんと責任を持って見てくれる
エイジェント選びも、ポイントの一つです。　責任感の強いエイジェントを使うと良いと思います。
契約全て順調に進みますと、エスクロー会社より、最終売却書類一式が送られてきます。その中の一部には、

米国より認められた公証人(Notary public)の前でサインをしノートライズ(Notarize)してもらう必要が有ります。間違いなく本人がサインをしたことを、この作業で確認するわけです。
外国、例えば日本では、米国大使館でノートライズしてもらうのが一般的です。　ただし公証人の責任は本人がサインをした事を確認するのみですので、内容に関する質問には答えません。　長くなりましたが、まとめますとこちらに来られなくても、職務遂行能力と、責任感の強いしっかりしたエイジェントを使えば、市場に出す作業から、最後の細々した受け渡しまで任せることが出来ます。　売主さんは、最後のノートライズの作業があります（通常は大使館にて行う）。　もちろん、その時だけ観光を兼ねてこちらに来られる方もおられます。
署名後その書類を即早い便でエスクロー会社に送り返します。　クロージング（所有権が移る事）後早い場合はその日に、遅くてもその翌日にローン残高や、全ての諸費用を引いたネットが指定の銀行に振り込まれます。　（場合により源泉徴収税も有り）　今までの経験によりますと、振込みは米国内の銀行に限られます。　ご質問御座いましたらいつでも訊いて下さい。

　更新日： 08/28/2007

新聞記事

先日の新聞記事に、私が売主さんに常に言っておりますことが書かれておりましたので、ここに書かせてもらいました。

Las Vega Review Journal(Page 10E 8/04/2007)

"You've got to get buyers in before they can see how great the place is. My estimate, no matter how skillful, is simply a guess. In the end, you won't set the value of your home, and neither will those real estate agents. Buyers determine what a house is really worth."

”兎に角バイヤー（買主）さんに見に来て貰わなければ、如何にその家が素晴らしいと言ってみてもも始まりません。　不動産エイジェント達が、知恵を絞りあらゆる技術を駆使して算出するその物件の市場価値は厭くまでも、大体の計算値にすぎません。　詰まるところは、売主さんも、不動産エイジェントも市場価値を決めることは出来ません。　各々のバイヤーさん（買主）が物件を見て、彼らがその物件の価値を決めるのです。”

価格が右肩上がりの時は、売主さんは期待通り、または期待以上の価格で売却できました。　急激に価格調整が進んでいる昨今、思い込みや、ご近所が高く売れた過去に縛られますと、先ず売れなくなります。　これから２年程度はまだまだ価格調整が続くと思われます。　

先日の新聞記事に、私が売主さんに常に言っておりますことが書かれておりましたので、ここに書かせてもらいました。

Las Vega Review Journal(Page 10E 8/04/2007)

"You've got to get buyers in before they can see how great the place is. My estimate, no matter how skillful, is simply a guess. In the end, you won't set the value of your home, and neither will those real estate agents. Buyers determine what a house is really worth."

”兎に角バイヤー（買主）さんに見に来て貰わなければ、如何にその家が素晴らしいと言ってみてもも始まりません。　不動産エイジェント達が、知恵を絞りあらゆる技術を駆使して算出するその物件の市場価値は厭くまでも、大体の計算値にすぎません。　詰まるところは、売主さんも、不動産エイジェントも市場価値を決めることは出来ません。　各々のバイヤーさん（買主）が物件を見て、彼らがその物件の価値を決めるのです。”

価格が右肩上がりの時は、売主さんは期待通り、または期待以上の価格で売却できました。　急激に価格調整が進んでいる昨今、思い込みや、ご近所が高く売れた過去に縛られますと、先ず売れなくなります。　これから２年程度はまだまだ価格調整が続くと思われます。　
買主さんには、またと無い程の”買いマーケット”ですが、売主さんには取っては厳しき期間が続いております。　もし Equity（市場価値からローン残高を引いたもの）があるのでしたら、過去の価格は一度クリアーして、周りの売り物件価格が下がる前に、目立つ価格にして売る抜くのが賢いやり方かと存じます。
勿論2-3年以上ローンも払え、保有できるのでしたら、この期間はレント等に出す方法も整合性の在るやり方です。　
常に市場データを元に、現実に即したアドバイスをいたしております。　　

　更新日： 08/05/2007

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